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La hausse des prix de l'immobilier se justifie-t-elle ?

         

La hausse des prix de l'immobilier se justifie-t-elle ?


10 Fév. 2012 - P. Sabatier

Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Italiens (60%), les Allemands (57%), les Japonais (39%) ou les Américains (27%). On comprend alors mieux pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou dans l’Hexagone.
Pourtant, en cinquante ans le prix de l’immobilier a été multiplié par 26, soit une hausse annuelle moyenne de +7.3% depuis 1965. La progression s’est surtout accélérée à partir de 1998, pour atteindre un rythme de croissance annuel de +9.4% jusqu’en 2008 ! La valeur des biens immobiliers sur l’ensemble du territoire a ainsi plus que doublé au cours des 13 dernières années.
Comment expliquer une hausse d’une telle ampleur ? En théorie, deux facteurs structurels déterminent le prix des logements : l’inflation générale des biens et services (se traduisant par une hausse du coût de la construction) et l’augmentation du revenu disponible des ménages. Or aucun des deux facteurs ne peut expliquer l’envolée de +161% des prix depuis 1998 :

1/ Si les prix de l’immobilier en termes réels, c'est-à-dire retraités de l’inflation des biens et services, sont restés quasiment stables entre 1965 et la fin des années 90, ils se sont en revanche envolés de +110% à partir de 1998 (cf. graphique ci-dessous). L’inflation des biens et services ne peut ainsi en aucun cas justifier à elle seule cette hausse incontrôlable du prix de la pierre depuis 13 ans.
 Indice des prix immobiliers déflatés

2/ Les prix de l’immobilier ont évolué quasiment de la même manière que le revenu des ménages entre les années 60 et la fin des années 90, le ratio prix/revenu restant dans un étroit tunnel autour de la moyenne (cf. graphique ci-dessous). Les années 2000 ont là encore marqué un tournant historique : ce ratio a alors littéralement explosé à la hausse, progressant de plus de 87% entre 1998 et aujourd’hui. La encore l’augmentation du revenu des ménages ne suffit pas à expliquer un rythme de croissance de +9.4% par an entre 1998 et 2008 des prix de l’immobilier.   
Indice prix/revenu disponible

Si l’accessibilité d’un bien est plus faible à Paris (un 70m² se paye 12.4 fois le revenu moyen en France) qu’en province (4.8 fois le revenu moyen pour un bien de 90m²), il apparaît néanmoins qu’elle a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était uniquement parisienne (cf. graphique ci-dessous). En conséquence, c’est bien l’ensemble des biens immobiliers français qui est actuellement sous pression, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie française.
Ratio prix moyen d'un bien/revenu disponible moyen d'un ménage

Le diagnostic semble alors limpide : en dépit d’une conjoncture pourtant difficile, jamais l’immobilier n’a été aussi cher qu’aujourd’hui, que ce soit en absolu ou en relatif. Cette bulle gigantesque, d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire, rend le secteur particulièrement fragile à toute évolution financière ou réglementaire défavorable. 

A consulter :

Immobilier (1/3) : la France au sommet de sa bulle

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