Le vieillissement, prochain ennemi de l'immobilier

La hausse des prix immobiliers en France n’aurait pas été possible sans un profil démographique porteur au cours des 40 dernières années. Malheureusement, la pyramide des âges va désormais devenir le principal ennemi de la pierre (cf. le dernier volet de nos travaux sur l'immobilier « Vers une baisse massive de l'immobilier en France (3/3) »).
Pour comprendre la toile de fond sous-jacente à l’évolution du marché, il faut savoir que la demande en logements des ménages varie sensiblement selon leur âge : jusqu’à 58 ans, ils sont acheteurs nets de biens immobiliers avant de devenir vendeurs nets au-delà, ces derniers se mettant à rendre plus liquide voire à consommer l’épargne accumulée tout au long de leur vie pour maintenir leur pouvoir d’achat. La dynamique démographique est donc d’autant plus favorable à une hausse des prix que la cohorte des acheteurs nets (approximativement les 20-59 ans) augmente. Si leur nombre a progressé de +48% depuis 1965, cette dynamique est désormais rompue. Conséquence de l’érosion de la natalité après le Baby-boom, la cohorte des personnes susceptibles d’être intéressées par l’accès à la propriété devrait désormais rester stable dans l’Hexagone, autour de 33 millions de personnes durant les 30 prochaines années (cf. graphique ci-dessous). La demande potentielle de biens n’augmentera donc plus structurellement comme par le passé.

Pour aller plus loin, il est primordial de confronter la dynamique des 20-59 ans (les acheteurs nets) avec celle des plus de 60 ans (les vendeurs nets). On constate que durant la période allant de 1965 à 2005, la pression des actifs a toujours été supérieure à celle des inactifs (en moyenne 433 000 actifs supplémentaires), confirmant ainsi l’augmentation du besoin d’accès à la propriété de la population française. Cependant, le rapport de force s’inverse désormais brutalement et pour longtemps : la variation du nombre de plus de 60 ans sera en moyenne de 1.3 millions supérieure à celle des 20-59 ans tous les 5 ans durant les 25 prochaines années (cf. graphique ci-dessous).

Le climat sera d’autant moins favorable que les acheteurs potentiels (les actifs) seront progressivement mis sous pression au regard de la diminution de leur poids dans la population totale (cf. graphique ci-dessous). En effet, l’augmentation du poids des séniors (passant de 23% aujourd’hui à 30% dans 20 ans) poussera irrémédiablement les dépenses sociales vers le haut, ce qui contraindra les gouvernements à resserrer substantiellement la fiscalité ainsi qu’à faire toujours plus jouer les leviers de la solidarité. A une dynamique défavorable de progression du nombre de vendeurs potentiels, il faudra donc ajouter une fragilisation croissante des acheteurs potentiels, qui seront pénalisés par des revenus en faible croissance, un poids des séniors de plus en plus lourd, la disparition des soutiens publics au secteur, et des conditions de financement moins favorables que par le passé. L’ensemble de ces facteurs auront un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre à moyen et long terme.

A consulter :

Demographie (3/3) : Son impact sur les actifs financiers et immobiliers

Immobilier : pas de bulle sans les banques (2/3)

Vers une baisse massive de l'immobilier en France (3/3)