Partie 1 : La France au sommet de sa bulle
Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre. On comprend alors mieux pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou dans l’Hexagone. Pourtant les chiffres parlent d’eux-mêmes : la progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an depuis mi-2009… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années ! Nous présentons dans ce premier volet les différents arguments permettant d’affirmer qu’il existe bien une bulle de très grande ampleur dans l’immobilier hexagonal. Dans les deux volets qui suivront nous nous pencherons d’abord sur les causes artificielles justifiant la hausse des 13 dernières années, puis nous vous livrerons dans un dernier temps nos prévisions sur l’immobilier résidentiel en France à court, moyen et long termes.
1. Les prix de l’immobilier s’envolent à partir de 1998
2. L’inflation n’explique pas la hausse des prix
3. La hausse du revenu des ménages n’explique pas la hausse des prix
- Jamais une telle désynchronisation entre les prix de l’immobilier et le revenu disponible des ménages n’avait été observée
- Historiquement, une trop grande déconnection entre prix de l’immobilier et revenu des ménages débouche sur une correction majeureParis, une bulle encore plus amplifiée
4. Grâce à son statut de valeur refuge, l’immobilier est l’actif le plus rentable depuis 12 ans
Partie 2 : Pas de bulle sans les banques
Après avoir démontré dans notre dernière publication que les prix de l’immobilier en France n’évoluaient plus en adéquation avec les fondamentaux que sont les revenus des ménages ou l’inflation du coût de la construction, nous détaillons les raisons pour lesquelles une telle bulle a pu gonfler pendant aussi longtemps (1998-2011) et dans une si grande proportion (+161% sur la période) : dynamiques démographiques et sociétales, conditions de financement, incitations fiscales et spéculation.
1. Une démographie soutenant la demande de biens immobiliers
2. Pas de bulle sans les banques
- Effondrement du loyer de l’argent
- Hausse de la durée des emprunts et baisse de la proportion de l’apport initial
- Une capacité d’emprunt dopée
3. Un quart de la hausse s’explique par le statut de valeur refuge et par les incitations fiscales
Partie 3 : Vers une baisse massive de l’immobilier en France
Nous l’avons démontré au fil de nos travaux : au regard des fondamentaux que sont les revenus des ménages et l’inflation, il ne fait aucun doute que l’immobilier en France soit sujet à une bulle de valorisation de très grande ampleur, ayant sans doute atteint son paroxysme au cours de l’été 2011. Aujourd’hui au début de son dégonflement, observateurs et acteurs font preuve d’un mélange d’incrédulité et de déni face au mouvement baissier qui se dessine. Pourtant, l’étude objective des déterminants du marché ne laisse qu’une faible place au doute : la disparition de tous les leviers ayant permis la hausse va entraîner une correction forte, durable et généralisée des prix de l’immobilier en France.
1. Le vieillissement ou la fin de l’âge d’or de l’immobilier
2. Les acheteurs sous pression
3. Tous les leviers ayant permis la hausse vont disparaître
- La capacité d’emprunt reculera fortement
- La fin du statut de valeur refuge avec l’arrêt du soutien de l’Etat
4. Nos prévisions
5. Les comparables internationaux valident ces scénarios de baisse